楼市畸形发展愈加恶化一线城市房价上涨可期

继11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，国务院常务会议上李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞指出，房地产在我国国民经济中处重要地位，是我国经济的基础和先导产业，也是改善人民生活的重要保障。然而目前我国房地产市场增速放缓、库存严重，截止今年10月底，商品房待售面积为68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，同比增长14%。三四线城市库存尤为严重，甚至还在继续增长。为扭转房地产发展趋势，国家加快推进“去库存化”步伐，预计未来将会有一大波政策砸向房地产，一线房地产房价将继续上涨，而三四线城市库存压力仅会稍有改善，两极分化将愈演愈烈。

楼市分化一直存在

我国一线城市人口流动快，尤其是北上广深等大城市，由于市场环境、经济环境较好，人口大量涌入，促进了当地市场经济的良性发展。对于一线城市而言，房地产市场的需求其实是一直存在的。随着政府新一轮救市政策的出台，一线、重点城市房价将继续上涨。相较一线城市，三四线城市的房地产市场发展畸形，库存量较大，即使政府提出一系列“化库存”政策，也难以改变三四线房地产的根本问题。

中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出，我国三四线城市问题是由我国国情决定。一方面大量人口外出进入一二线城市，留守在本地城市的居民并不多，即使有留存居民，也都拥有1~2套房产，也就是说三四线城市的刚需较少，房地产市场需求已经相对饱和；另一方面农村文化、经济、基础配套跟不上房地产发展速度，农村居民购买欲望不强烈。房地产商斥巨资建楼无法套现，银行业不敢为其后续融资，房地产商不得不逃离三四线城市，重返一线城市，这就进一步刺激一线城市房价上涨，三四线城市房地产市场继续低迷，交易量下降，库存严重。

未来分化继续加剧

“万科驿”是万科的长租公寓品牌，并在近推出“租房换购房优惠”，即租户根据租房时间，成为“万科万客会员”，就可以换取相应的购房折扣。预计截至今年底，广州万科驿将会供应3000套长租公寓，并计划未来供应100万套长租公寓，占据10%的市场份额。这也就意味着，这个颠覆传统房产营销的模式在未来将更会具规模，星星之火将呈燎原之势。受万科售房模式的带动，未来其他各大房地产商或将争先效仿，彼时市场潜在需求不断被激发，无力购房者纷纷租房，租房价格受需求旺盛影响将不断上涨，从另一个角度看，这就是变相的房价上涨，也就是说未来一线城市房价将继续攀高。

房地产不再只是房地产商的经营“地盘”，阿里巴巴、腾讯也开始介入房地产，正在逐步扩大自己的地产势力范围。移动互联网企业的优势是能够通过强大的数据精准分析用户需求，提供较大价值的购房服务，此外微信支付、支付宝支付等支付系统也有利于简化购房支付手续，进一步促进网上买房。在互联网时代，行业之间的界限逐渐模糊，信息不对称的交易壁垒也被快速打破，未来腾讯、阿里巴巴等互联网公司将会加快进击地产步伐，房地产市场又将掀起一波狂潮，尤其是受互联网影响较大的一线城市，未来房价将进一步上扬。