土地资源争夺激烈 一二线城市拿地新攻略出炉

 土地资源的愈发珍贵，加速了房企对土地，尤其是一二线城市资源的争夺。追涨土地市场、拿下地王，究竟是企业加速发展的助推器还是一个烫手的山芋？

  毋庸置疑的是，传统的开发模式已经不再适应当下，改变迫在眉睫。换言之，地产白银时代，通过整合其他公司地产业务获得土地储备和项目实现外延式扩张，终做大做强房地产主业，是越来越多房企正在进行的战略布局。

  买买买

  专注一二线主流城市业已成为业内共识，券商也关注到了上市房企的这一趋势。中信建投研报指出，有成长表现的房企具备一个共性，即在过去两年间加大对主流城市的布局，例如华发股份(600325,股吧)、新城控股、首开股份(600376,股吧)等，借由长三角以及环渤海的提前布局，同比增速均超越200%。

  为了维持高度增长的业绩态势，不少房企大幅提升开工量。万科、保利、金地上半年新开工同比分别增长64.6%、26.9%和21.9%，金地方面更是上调全年开工目标。

  去化的周期也在不断缩短，来自平安证券8月的研究报告显示，上半年，上市房企整体去化周期创2009年以来新低，由2015年末的3.1年下降到1.98年。

  不过，销售的爆棚，开工速度的加快，使得房企土地储备压力也在加剧。

  一二线城市虽然销售活跃，但面粉贵过面包的地王现象层出不穷。据某地产统计，2016年上半年，主要城市出让单宗土地超过10亿元人民币的地块有219宗，其中109宗溢价率超过100%。

  主流的观点认为，高地价的诞生跟信贷宽松的大环境密切相关。上半年房企在国内债券市场融资情况大增，房企的境内发债期数和规模出现井喷式增长。

  根据某监测，2015-2016年上半年，50家房企公司债的发行规模为4606.95亿元。其中，以3-5年居多，发行数量达到了100笔，发行额度为2940.75亿元，占公司债融资总量的63.83%。

  信达地产(600657,股吧)是当中典型的一家。上半年，该公司共发行公司债券规模达到90亿元。自2015年以来，信达已经新增9宗地块，其中7宗为高地价。不过，根据近期发布的年中业绩数据显示，信达也出现了自2008年以来罕见的净利润亏损，达7000万元，同比下滑131%，资产负债率上升至85.6%。

  拍下地王意味着有“米”下锅，但同时也必须承担地王带来的风险。张大伟分析称，地王是未来大的风险，一线城市成交已经开始放缓，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。预期下半年，房地产调控继续因城施策，升级到一城一策，一旦信贷政策宽松不能持续，下半年，特别是四季度房地产市场的风险可能爆发。

  企业端的信贷收紧已经有了迹象。兴业银行(601166,股吧)风险管理部总经理邹积敏日前表示：“在对公房地产信贷方面，新增业务原则上不介入三四线城市，从严控制商业地产项目。同时，重点关注地价快速攀升带来的潜在风险、开发企业及融资项目的杠杆风险。”

  地方政策上，收紧的信号也在蔓延。8月31日，房价上涨较快的厦门（楼盘）和武汉（楼盘），纷纷上调房贷首付比例，收紧居民端贷款。在此之前，南京（楼盘）、苏州（楼盘）已经收紧贷款政策。

  一向稳健的国际信用评级机构标普穆迪和惠誉，今年以来也下调了多家中国房企的信用评级展望，其中就包括绿地、恒大、万达、万科等超大型房企。评级报告称，债务风险及拿地成本是其调低中国房企评级的重要原因。

  不过，房企激进拿地的背后，地方土地收入有了大幅的增加，此外，土地也越来越贵。来自某地产研究中心的统计数据显示，卖地多的50大城市出现了卖地面积未明显上涨，土地成交额却爆发的现象。按照截至8月22日的统计数据显示，50大城市合计成交土地建筑面积为69489万平方米，相比2015年同期的69461万平方米基本持平，但土地出让金上累计达到了1.39万亿元，相比2015年同期的9342.8亿元，上涨幅度达到了49.22%。